Selon elle, « les fluctuations du taux de crédit immobilier ont directement impacté l’activité transaction des professionnels de la chambre », tandis que la hausse du taux à 4% et plus a cristallisé le marché. La baisse du volume des ventes en Haute-Savoie s’est également confirmée en 2024 avec la disparition des primo-accédants ou des non-frontaliers écartés du marché. Si la FNAIM reste optimiste pour la deuxième partie de l’année, elle dit ne « pas compter pour autant sur la baisse des prix ».
Les précisions de la FNAIM Savoie Mont-Blanc :
FNAIM Savoie Mont Blanc : Cliché du marché au premier semestre 2024
Les fluctuations du taux de crédit immobilier ont directement impacté l’activité transaction des professionnels de la chambre FNAIM Savoie Mont Blanc (380 adhérents) dans l’Ain, la Haute-Savoie et la Savoie. La hausse du taux à 4% et plus, ont cristallisé le marché, et l’annonce d’une baisse progressive d’ici la fin de l’année redonne du pouvoir d’achat et donc de l’espoir, mais il ne faudra pas compter pour autant sur la baisse des prix.
À Bourg-en-Bresse le marché de la transaction reste compliqué en ce printemps. Dans l’ancien, l'offre est encore limitée alors que de nombreux programmes neufs voient le jour dans la ville, les acquéreurs notamment les primo-accédants ne se bousculent pas : « On revient à une situation d’avant COVID où la durée des transactions est plus longue, les clients négocient. Depuis le second trimestre 2024 le marché stagne, avec des taux d’emprunt bancaires plus hauts les acquéreurs sont freinés par la baisse de leur pouvoir d’achat, l’attentisme concerne tant les acquéreurs que les vendeurs qui tardent à mettre en vente leur bien » précise Marie-Line Jouvent, référente FNAIM Savoie Mont Blanc pour le nord du département de l'Ain.
Concernant le marché de la location, les locataires ne peuvent pas accéder à la propriété facilement, ils restent donc dans leur logement, le taux de vacance est très faible. Les prix des loyers augmentent en raison de la forte demande. Le marché reste très tendu. Seule une baisse du taux de crédit pourra redonner de la vigueur et remettre les accédants sur le marché.
Dans la Dombes, le marché de la transaction est atone malgré un frémissement de début d’année. Il y a peu d’acquéreurs. Dans l’ancien les biens s’accumulent et le stock devient important au point que les acheteurs font des offres agressives. "Les prix retrouvent le niveau d’avant COVID. Aucun programme neuf à l’horizon, les terrains en vente ne trouvent pas d’acheteurs freinés par la hausse des coûts de construction. Seule éclaircie la baisse des taux qui pourraient redynamiser le marché avec le retour des primo-accédants. La location se porte mieux la demande dépasse l’offre, les maisons se font rares" commente Stéphanie Prost, référente FNAIM Savoie Mont Blanc pour le sud de l'Ain.
Marchés contrastés dans les pays de Savoie
En Haute-Savoie la baisse du volume des ventes se confirme en 2024 (-15% en 2023 par rapport à 2022) avec la disparition des primo-accédants ou des non-frontaliers complètement écartés du marché. Les prix ne baissent pas pour autant en raison de la proximité de la Suisse, du fort pouvoir d’achat des suisses et des frontaliers en recherche permanente de logement. La hausse du taux de change avec le franc suisse fort a en effet compensé la hausse des taux de crédit, les frontaliers conservent donc un fort pouvoir d’achat qui stimule les prix.
Conséquence, les prix de l'immobilier se stabilisent ou augmentent légèrement mais ne baissent pas. Exemple, +1,3% de hausse sur les trois derniers mois à Annecy. Dans l’ancien, les acquéreurs négocient davantage et s’informent mieux sur les classements de performance énergétique des biens ce qui freinent les ardeurs de certains, les aides accordées pour « Ma Prime Rénov’ » sont insuffisantes. Les banques également sont moins favorables à l’octroi de prêts pour des logements mal classés en F et G (impossibilité de louer un logement classé G dès janvier 2025).
Si l’annonce de la baisse des taux d’emprunt bancaire sous la barre symbolique des 4% (3,99 % vendredi 07 juin 2024) semblaient redonner de l’espoir aux professionnels, elle s’accompagne aussi de la remontée des prix face à ce regain d’intérêt. Les vendeurs ne veulent pas baisser, les transactions sont plus longues. Les achats dits de confort, c’est à dire non contraint par la vie active (mutation) ou personnelle (divorce) ont disparu. On revient à une situation d’avant COVID, on peut donc parler de stabilisation du marché, du retour à une situation « normale », précise Sébastien Cartier le président de la Chambre FNAIM Savoie Mont Blanc.
Quand au marché de la location, les stocks disponibles sont très faibles car le parcours résidentiel des locataires qui souhaitent acquérir est ralenti, les projets sont souvent reportés, il y a donc moins de biens à louer et il est donc très difficile pour les nouveaux arrivants de se loger en Haute-Savoie. Les loyers sont en effet élevés, particulièrement dans les zones tendues (Annecy, Genevois français par exemple).
En montagne, la saison d’hiver a été excellente pour les stations haut-savoyardes situées au-delà de 1800/2000 m, l’été s’annonce au moins comparable à l’été 2023 d’après les premières tendances » commente Thomas Arneodo, référent location saisonnière à la FNAIM.
En Savoie, le début d’année a retrouvé un peu plus de dynamisme par rapport à la fin 2023. Cependant, depuis avril-mai, le marché de la transaction a fortement ralenti pour être aujourd’hui quasi à l’arrêt. L’activité est très faible marquée par le manque de présence des acquéreurs sur le marché. Des taux à plus de 4% entraine une baisse du pouvoir d’achat estimé en moyenne à -15 000 euros, les prix des matériaux ne baissent pas et les banques sont encore prudentes. Autant de facteurs qui ont contracté sérieusement le secteur depuis les vacances de Pâques.
Dans le neuf, le nombre d’acquéreurs potentiels est insuffisant pour lancer les programmes, conséquence, ce qui reste de clients investisseurs sur les programmes neufs, ne s’engagent pas sans visibilité de démarrage des travaux et d’une date de livraison.
Dans l’ancien, le parc tourne peu, les prix ne baissent pas pour autant puisqu’il y a peu d’offres sur le marché. Les clients sont dans l’attente d’une baisse des taux progressive attendue d’ici la fin de l’année (3% attendu fin 2024). Les primo-accédants ne peuvent plus emprunter, les secundo-accédants attendent des jours meilleurs, même l’âge moyen de l’acquéreur recule de 51 ans à 57 ans. La période est compliquée en ce milieu d’année. Les prix ne baissent pas pour autant, seule éclaircie, la baisse des taux annoncée en juin pourrait redonner du pouvoir d’achat et de la solvabilité aux acheteurs en sommeil.
À contrario la location enregistre une certaine effervescence de la demande générée par le classement en zone tendue des grandes villes savoyardes. « Désormais le dédit n’est plus que de un mois, ce qui nous contraint à relouer plus rapidement, l’activité est donc plus forte mais comme le marché de la transaction est calme, on constate aussi très peu de rotation du parc » commente Bérengère Servat, présidente adjointe de la FNAIM Savoie Mont Blanc et référente pour le département de la Savoie.
En montagne, l’hiver a été très positif surtout dans les stations des grands domaines avec un très bon enneigement et un calendrier des vacances scolaires très favorable. La transaction animée par des propriétaires sans besoin de financement, à la recherche de résidence secondaire, ne semble pas connaitre la crise. Les biens de luxe trouvent acquéreurs rapidement. Nouveauté, certains propriétaires dans les stations de charme de Savoie et de Haute-Savoie, vendent pour venir en Savoie investir en altitude et préserver leur patrimoine toujours à la recherche du plaisir du ski et donc dans les stations où il y a de la neige naturellement. Ils anticipent le réchauffement climatique à leur manière en choisissant des stations assurées d’un bon enneigement. Les locations saisonnières suivent cette tendance avec une progression de +15% cet hiver à Val d’Isère, Les Arcs, La Plagne ou Courchevel.
Les indicateurs de réservation pour l’été 2024 ne sont pas significatifs à date, tributaires de la météo. Ce sont généralement des réservations de dernière minute pour venir chercher la fraîcheur en cas de canicule ou de désir d’oxygénation après des vacances près des bords de mer !
En conclusion, si l’on parle de crise immobilière en France, le terme de crise du logement semble plus approprié en Savoie Mont Blanc. Le manque de logement persistant entretient une forte demande qui ne pourra être assouvie que par la création de nouveaux logements et l’accompagnement du financement des primo-accédants et des investisseurs.
